深度问答003｜集美核心区卖4万5？！是贵的发烫还是真香？
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5·1以来，很多项目集中取证开盘，被压抑了两个月的新房市场，最终斩获近20亿成交额。但是，今次的主角不是各家晒成绩单，而是有一群集美的购房者，史诗性的成为了岛外第一批4万5的业主。
用能买岛内的价，买到岛外天花板，这群人也有点忐忑，他们中几位也是局友，就在后台向局长团求建议：
“集美都4万5了，未来还能涨吗？”
“几个月前，旁边最贵的项目才4万2，4万3，我是不是站在山顶上了？”
...
虽说买定离手，可是“有没有买贵”的不安还是萦绕心头，在局长团的从业经验中，这也是绝大多数购房者签完合同后，会立刻纠结的问题。只要当他们知道，有谁比自己买的便宜1000元，乃至100元，都会如鲠在喉，食不下咽。
值得这样吗？
必要性当然有，谁的钱也不是大风刮来的。但是，在讨论价格贵不贵之前，首先要纠正普通购房者对价格的"错误感知"。
如果你还是奉二十年前"李嘉诚的唯地段论"为圭臬，那么下面这个价格公式，对你来说价值百万以上。
房产价格不是一言堂，而是由宏观经济周期/房产周期+板块价值+房子价值，三个大项构成的。
打比方说，你从2021年穿越回来，预知了厦门房价要涨1-1.5万，其中集美涨幅最大，集美西亭涨得最快，西亭里口碑最好的房子比大盘多涨50%，别人涨1万5，他涨2万！你还会觉得今天集美西亭的4万5贵吗？显然不会，你甚至会觉得他便宜！
即是说，贵是相对的概念，今天的单价贵不贵不重要，而是要看，“未来一定周期内，他是不是处于涨幅最大的位置之一”。
这就是今天要和大家一起重塑的房产价值观——如何基于未来的价值，判断今天"贵不贵"。
01
做判断之前，我们需要先找对判断的工具。首先大家都知道，房产价格随时间变动。
而价格变动的原因，就是上面的大公式，价格=50%周期+30%板块+20%产品，市场周期一荣俱荣可不考虑，这个公式的解题关键，在于判断准板块和项目的走势。
走势说白了是一种对标，一种消费倾向的变化，所以找到参照物尤为关键。比如我们谈板块价格时，都要有全市做对照。
再举个例子，让你评价小米4999的旗舰贵不贵，如果你心中的参考对象是主打性价比的3699红米旗舰，那贵是必然的；但如果把主打高端商务的华为P系列旗舰6399的价格作为参照，在显性参数接近的时候，你是否会觉得小米还是具有一定性价比的？
从定位本身而言，每个产品最终体现的价格上必然不仅仅这些显性的参数构成的，背后自然也涉及了使用体验、偏好以及背后细枝末节的优化等隐性条件，所以我们可以看到他们价格上的错位。
但将两者放至一起对比，必然是其满足了显性参数接近大前提，因为只有这样才能保证后续实际使用体验无限的靠拢。
回到问题本身，板块贵不贵，同样关键在于把谁作为参照物。那么集美该和谁比？
首先，这个比较一定是在一定周期里的，2-3年考量是最基本的。
我们需要在这个周期里，通过将显性的板块量级，规划预计的兑现情况，和未来发展变化作为指标参考，将情感偏好等隐性的影响因素暂且搁置，去寻找一个在这个周期内集美新城实际体验有可能无限接近价格参照物。
而通过查找新闻、规划文件，评测局梳理了集美新城已兑现的和未来三即将兑现的配套，终于，找到了它未来三年最为接近的参照物——五缘湾。
02
在集美新城与五缘湾两大板块的兑现时间轴上，两者不论从规划量级，兑现节点，都有着极高的相似度。且西亭核心区表现的高价，同样遵循厦门的普遍公式，即总部集群+优质学区=城市价值高地。
如此看来，不论是学校亦或是产业，在这个周期内，两者对高净值人口的吸附力正逐步趋同。最大的不同，剩下岛内与岛外。由此可以预见的是，在两者价值无限趋同的情况下，集美新城核心区的价格也将向五缘湾无限接近。即公式：
这个时候，我们预计未来两三年，X相对保守的数字应该在1-1.5万左右。
之所以这么判断，因为每一板块价格在向上的过程中，除了有一个上限的牵引，同时会有一个下限的拖扯，就像五缘湾作为厦门房价的天花板，他的上限参照，也许是北上广房价的天花板，而下限，则是当下6万的老思明。
同理，集美新城在向五缘湾看齐的过程中，一样会受到下限的拉扯，即同周期内配套兑现比较集中、量级较高的翔安南部新城。
当下，翔安南部新城的普遍价格在3.5万上下，而未来三年他的价格的合理估计在4.5万上下，与集美新城保持1-1.5万的差价。
综合后，就得到了2023年集美大概率会落到的价格区间，应该在5.5-6万。
为什么是6万这个数字？因为当集美新城的最高房价到达6万这个坎，必然会与岛内学区老破旧正面PK，这对于集美新城而言将是最大的价格瓶颈。
毕竟当岛外卖到和松柏一个价格的时候，大家心里肯定会掂量掂量，值不值得为新城的新房和规划优势，放弃岛内的成熟氛围和老学区。
回到集美新城4.5万贵不贵？在科学推理出，3年周期内1-1.5万的涨幅后，现在核心争议落在一个点上，这个涨幅是否符合你的心理预期。
03
说完未来，我们回归2020，花4.5万买集美新城到底香不香？
先看集美4万5选到的产品，提炼出主要属性。再按这些属性，去对照厦门同总价段的产品。
岛内的450-500万
在这个总价段内，岛内一定选不到相对圆满的房子，总价、名校、地铁、潜力预期和品质，必定会牺牲一个或多个。
具体来说，买老思明的实验二小、大同。房子品质也许就没什么值得期待的了，看着2000年前无电梯的老破小，总会让人不断反问自己，这真的500万的房子？
老思明板块属性
松柏板块属性
说白了，450-500万买岛内，图的是学区积累和生活氛围，为此不少人可以忍受老破旧的苟且。而且，几乎没有人以板块有没有翻转潜力去看岛内。
2
岛外的450-500万
再看岛外，马銮湾目前还没有450-500万段位的高层选手。环东有同档价格，但是生活氛围和地铁是短板，不方便买即住即入学拖累了名校。翔安南的学校和配套，也正处在填充的过程。
同时集美内部自己比，外国语校区划片内，建发尾盘，新开的项目只有一个，且由于2020年周边没有土地出让。导致未来3年内，想要兼顾学区和改善的客户，没有其它更合适的可选项。
我们现在可以算价格帐了：
5月份花4万5买集美，比年初4万3，贵2000元/㎡。而如果买岛内，要牺牲『新房改善』和『新城环境』，同时岛内二手房龄普遍大，评估总价约比售价低80万左右，再加上中介和税费，首付压力可能要比买新房多出30-50万，按100平米计，每平米多付3000元-5000元。
这样对比看，在你可以买到的标的物中，集美4万5还是相对便宜的。
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